商业、住宅地库设计要点揭秘

 商业空间设计     |      2019-12-07 14:19

  地库成本的控制往往是一个项目成本控制中的重点和难点,不同类型的项目在控制成本时也要考虑其设计特点,公建项目地库就是这样的典型项目,它从柱网、层高、流线等确定都异于住宅地库。

  针对商▲★-●业街区的特点,在确定地库轮廓之后,制定地下柱网基本尺寸是很关键一步,为此我们对国内一些对标商业街项目,相近的商业综合体项目及高端SHOPPING MALL的地块技术指标做一些分析。

  本项目总建筑面积约25万平方米,集商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设▼▲施等综合性、多功能的商业房地产开发项目,裙楼以街区商业形式展现。

  由一座大型购物中心、两栋●甲级写字楼、一栋酒店组成的集休闲娱乐、商贸活动和文化欣赏于一体的国际性高端商业综合体项目。地下三层小型机动车停车库层高4米;地下四层货车停车库层高6米;货车设置独立车道直通室外。

  本项目总建筑面积达13万平方米,集购物、餐饮、娱乐、文化为一体的综合商业体,与周边40座标志性的公共建筑、商厦、五星级酒店相通,交通网络四通八达,APM线贯通整个商场。

  集五星级酒店、甲级写字楼、高尚住宅酒店式服务公寓于一体的超大型综合体项目。

  本项目是一个集五星级酒店、大型高端购物中心和甲级写字楼为一体的大规模、现代化、高品质的城市综合体及一站式消费的复合型商业地产项目。

  主要柱网取8.4mX8.4m(餐饮、零售区)及11mX9m(酒店、百货区)

  通过对上述商◇•■★▼业类项目分析,对近年一线商业项目地下•□▼◁▼室技术参数作简要汇总,列举如下:

  从上述表格可以看出,对于高端商业项目,地下室柱网横向以停3~4辆车居多,从而横向柱网一般取8m~9m(停三辆车)或11m(停四辆车),纵向柱网一般根据车道宽度取8.1~8.4m(适用)或9m(高端)。考虑到商业项目中高端小车较多,其车辆尺寸一般大于规范常见4.8m(长)x1.8m(宽)。具体举例如下表:

  说明:上图为8.1mX8.1m柱网,背靠背停车位基本尺寸为5300mm(长)X2500mm(宽),靠实墙停车位基本尺寸为5550mm(长)X2500mm(宽),车道按5.5m设置,柱子建议做扁柱,如500mmX700mm,留出柱与车位间50mm的富余量作为柱子面层及防撞标志安装的空间。

  说明:上图为8.4mX8.4m柱网,较8.1mX8.1m柱网可多留出600mm宽人行区•●域,商业车库较住宅地库最大的差别在于日均车流人流较多,且顾客往往不熟悉车库,留出人行区域,实现局部人车分流,大大提高车库安全性及购物体验。此类柱网适用于大型商业中心或地标性商业街区项目。

  说明:上图为9mX11m柱网,较8.4mX8.4m柱网而言,背靠背车尾设置1m多宽人行区域,便于顾客购物后轻松把较大物品放置车尾箱,对于家庭聚会购物、餐饮也便于婴儿车的推、放。另外,横向4辆车成组设置,柱距增大,往往同时配合较大的层高,形成很好的空间感,在超大型商业购物中心SHOPPING MALL较多使用。同时由于此柱网纵横方向尺寸较大差距,一般建议采用单向板受力体系:

  结合本项目地上商业街区形式为联排商铺,商铺开间4050mm为宜;柱网尺寸定为8100mmx8100mm,恰好为两间△▪▲□△商铺的开间尺寸。一方面商业地库无需如住宅地库“死扣”停车效率而采用7.8m柱跨;另一方面,根据本项目商业定位,成本核算,目标客户敏感度等方面,选用适用型商业停车柱网能提高经济性,无须一味追求“大气”的高端型商业停车柱网。

  上述实现了地上与地下单元柱网模数一致后,地上大部分结构柱可直落地下室;但部分塔楼柱位与地库大柱网错位(因建筑造型、间距和街区宽度等因素)的情况,可通过地库顶板梁局部托换掉地上结构柱,使地上柱子不直落地库,但此情况要尽量避免,减少转换成本。为使地库效率不受影响,考虑到地上仅为2~3层的商业,经权衡采用局部转换柱子的形式更有利。经方案对比得出转换后的每层车位能多出23个,合计2(层)x23=46个,且由于此多出的46个车位而避免局部做三层地下室,节省的成本是巨大的。

  通过地上地下柱网的协调设计,地库街区商业范围内(办公塔楼投影因体型等原因不含在比较范畴)停车效率可达32㎡/个。

  从分析本项目三个地块的综合指标得出,地块一、二的开发比地块三要稍早,且用地均比地块三较紧张,更重要的是地块一、二商业价值大于地块三。综合分析后决定通过人防异地建设的方式,把人防区统一设置在地块三,既减少地块一、二自身地库的压□◁力,统一设置人防又能减少造价(减少人防区与非人防区之间昂贵的人防大门数量,取而代之是人防分区之间成本较低的人防封堵板)。

  经分析,三个地块之间的规划路属新建规划路且由保利代建。结合开发情况,设计考虑把三个地块整体开挖,减少地块间支护等成本。

  地块一的办公楼方正且轮廓相对较大,对于放置机动车效率较低,投影范围合适作为非机动车库(且投影范围的地下室层高较高,利用层高做了夹层设计,大大提高了地库效率)。

  具体做法:首层梁高控制600mm以内,夹层梁高控制在400mm以内;非机动车库净高要求2m,因此,非机动车库内喷淋管需穿梁设置,且不能设置风管,进排风通过侧边进(排)的方式设计;如此造就出2050mm净高的夹层非机动车库(如下图):

  地下室的退缩与地上退缩不同,不需考虑日照等情况,可不必跟着地上建筑的控制线来退缩,否则地库轮廓没充分利用,迫使增加建造成本更高的下一层地库面积,导致地库无需成本增加。充分研读广州规划细则“建筑工程退让规划路边线m的地上、地下空间和消防间距范围外,在符合以下▽•●◆条件的情况下,建筑工程可外伸地下建(构)筑物、步级(含台阶)和外挑构件(含雨蓬)(如图下图所示)”

  充分运用这个规划条文,把地库退缩线m),能使原一排平行停车优化成效率最高的垂直停车,大大增加停车效率(如下图):

  此做法需注意3个要点:1、外扩部分地下室需满足2m以上的覆土要求用于走市政管线、因外扩部分覆土增大,层高较少,为实现满足停车净高,需设置单向布梁,且该区域不走风管;3、车位净高需保证满足规范2.2m要求。

  电房往往对层高要求比较大,一般需要局部本层降板或上层抬板来满足电房层高要求,若把电房设置在塔楼范围,就能避免局部降板或抬板,降低成本,且减少对上下层功能空间的影响。

  如下图,本设计把塔楼投影内靠外围布置车位,投影内靠内部布置电房,既保证停车效率,又保证电房层高要求,一举两得。

  经对出入口坡道与车道位置关系的分析得出,垂直车道布置出入口坡道的效率更高,在本项目其中两个坡道均采用垂直车道布置。

  如下图位置的坡道底部空间,也要充分利用。虽然净高不高,但若满足停车净高要求,可要求主要管线避开不通过该处顶部,充分利用作为停车位。

  商业街区的地库需根据其项目定位特点进行营销测算,并考虑规划、开发、分期建设、业态等因素对地上、地下空间进行整体设计,设计重点在柱网的兼容性方面。核心要点如下:

  2. 做好地库人防选址,把人防区统一设置在商业价值低的地块,人防分区之间多用成本较低的防封堵板代替昂贵的人防大门数量,减少造价;

  5. 利用塔楼投影的层高布置电房等层高要求较大的设备房,避免局部降板或抬板,降低成本,减少对上下层功能空间的影响;

  6. 采用垂直车道布置出入口坡道,充分利用坡道底部空间停★△◁◁▽▼车,提高使用效率。

  在私家车已经普遍化的今天在人们的生活水平日渐提升的当下在这个地产商纷纷从追逐市场利润转向钻研产品品质的转型阶段建筑设计中,对地下车库的品质化和标准化设计的诉求越来越强烈。地库的标准化设计是建筑品质和使用舒适度的集中体现。

  追求品质的道路上,是永无止境的,但也是有迹可循的,地库标准化设计要首先把握住这样几个方面:

  汽车库出入口坡道采用石材路面、沥青或混凝土减噪路面可以有效减小车辆行驶产生的噪音。在出入口一段距离之外安装减速带可以有效降低车速,使得车辆在进入地库之前能够将速度降低到一定范围内。

  车道入口内壁多为石材或真石漆,石材墙壁可结合灯光设计使视觉上更具有流线感,真石漆常做勾缝或拉毛处理,使车道两侧壁更具视觉效果和质感。同时内壁需布置警示反光道灯。

  常见的机动车坡道顶面设计有金属格栅顶面、木格栅顶面、石材或真石漆顶面。常常结合景观设计使坡道顶面和周边融为一体,视觉上具有统一性,并不显突兀。

  地面划线区分为必要的交通标识、标线,车位需标识编号、是否为无障碍或充电车位等信息,线mm,行车停车信息一目了然。

  地下室应设无障碍车位,宜靠近地下门厅处设置。停车车位一侧,设宽度大于1.20m的轮椅通道,使乘轮椅者从轮椅通道直接进入人行通道到达建筑入口。

  还有更人性化的设计——人行系统,路面做交通分区设计,明确划分人行区和人行横道。

  人行区以形成闭合环线为原则,根据实际情况沿车行道两侧或一侧平行划分,宽度不小于500mm。为提高▷•●行车效率,车辆可以借道行驶。必要时人行区内可增加导向信息的文字和图案。

  车库内重要交叉路口处,应结合人行横道线设置停止线。停止线为白色实线,双向行驶的路口,停止线应与车行道中★◇▽▼•心线相连接。单向行驶的路口,其长度应横跨整个路面。

  版面设计时,在基础风格之上,预留各项目个性信息空间,提高房地产产品的品牌地库辨识度,做到真正意义上统一设计的地库导视系统。

  地库墙柱配色按楼层划分,并结合导视设计,包含停车分区信息、楼栋方向信息等,距地100mm安装700mm高防撞条,活跃的色彩能减少地库以往沉闷的感觉。

  BIM技术是指运用数字信息与计算机技术的结合,以三维立体的方式来进行项目设计并指导施工、维护运营的新技术。

  BIM技术1:1实体仿真建模,模拟现场的管路布置,进行碰撞检测,模拟施工,确定合理的管路布置计划和最佳的施工方案,避免了各专业管道的交叉和碰撞,能够在地库的层高设计上给出集约性方案。也可以避免各专业▲=○▼施工工序混乱而造成的管道拆除、返工等现象。

  消火栓作为地库消防设计必不可少的元素,常常会在美观度和使用方便性上对地库设计◁☆●•○△有较强的影响。所以好的消防栓排布,具有以下的布置原则:

  虽然说主要的入户大堂在建筑的地面层设置,但是,在私家车已经普及◆▼的今天,地库入户大堂的使用率也同样频繁。地库入户大堂的设计也是在以前的居住建筑中忽略的盲点。特别是在居住产品日益高端化▪…□▷▷•和标准化的今天,一个高标准设计的地库入户大堂是小区档次和舒适度的集中体现点。

  小区地库入户大堂同样包括在小区公共部分的精装修范围内,并包括一系列智能化设计。

  柱网尺寸是地库布置的合理性的决定性因素,同时也会影响使用者的便捷度和心理感受。

  经济性地库单车指标(前提地库较为方正),非人防:27-33㎡,人防车库:37-40㎡。

  停3辆车净宽度至少为7.2m;停2辆车净宽度至少4.8m。所以5.4m、7.8m、8.1m是常见的经济柱网。

  融信绿地国际城位于上海市民兴渠华漕镇的中心地区偏西,北青公路和联友路的交口地带,紧邻★▽…◇国际医学中心。有良好的开发建设条件和潜在价值资源。

  园区以组团的形式进行划分和布局,园区内多围合景观和屋顶绿化,尽显花园式办公的优势。立面采用新古典artdeco典雅端庄的立面风格。建筑整体稳重现代,立面处理以石材、仿石涂料、明框玻璃窗等混合运用来达成建筑的整体性。

  集中绿地、带状绿化(透绿围墙)、入口广场、私家庭院等元素互相配合,共同构成完整和谐的立体景观,出营造出自然生态的办公场所。

  花园式办公自然少不了与之相应的地库标准化设计。融信绿地国际地下车库延续花园式办公的主题,便捷、宜人的设计可以给园区白领优雅、高档的▲●…△办公体验。

  典雅的模数化建筑立面设计,标准化的地库设计,是融信绿地国际的亮点之所在,也使融信绿地国际成为这一地区相对高档的办公园区,成为职业白领和创业者的不二之选。来源:POLY技术汇、网络

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